Ristrutturazione o manutenzione straordinaria?
Cosa è la manutenzione straordinaria? Spesso chi non è del settore ( a volte anche chi lo è...) non ha idea di cosa si intenda per manutenzione straordinaria e quando trova questa dicitura non sa come comportarsi. La manutenzione straordinaria altro non è che la "famosa" ristrutturazione, termine comunemente usato per i lavori edili eseguiti su un fabbricato esistente.
In ambito tecnico per ristrutturazione edilizia invece si intende:
"gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica" art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001 come modificato dal D.lgs. n. 301/02.
Vi è quindi una grande differenza con la manutenzione straordinaria che invece è così definita:
"le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso" art. 3, comma 1, lettera b) come modificato dall'art. 17, comma 1, lettera a) Legge 164 del 2014.
Vi è anche un'altra tipologia di lavori che spesso viene confusa con la ristrutturazione, la manutenzione ordinaria, che viene così definita:
"gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" art. 3, comma 1, lettera a).
Perché è importante distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria e non confondersi definendole entrambe "ristrutturazione"?
Perché le detrazioni fiscali IRPEF del 50% e l'IVA agevolata al 10% sono possibili solo per i lavori di manutenzione straordinaria effettuati in immobili ad uso abitativo, solo nel caso di lavori di manutenzione ordinaria inerenti le parti comuni di un condominio (es. vano scale, facciate, ecc.) è possibile usufruire delle detrazioni. Per fare un esempio la tinteggiatura del proprio appartamento (manutenzione ordinaria) non usufruisce delle detrazioni mentre lo spostamento di un tramezzo o il rifacimento degli impianti (manutenzione straordinaria) così come la tinteggiatura del vano scale condominiale (anche se manutenzione ordinaria).
Altro importante distinguo è che per i lavori di manutenzione ordinaria non è necessario l'intervento di un tecnico ma basta una semplice comunicazione al Comune da parte del proprietario, mentre per i lavori di manutenzione straordinaria è necessaria una pratica denominata CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con allegati elaborati grafici e relazione tecnica asseverata a firma di un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere).
Riassumendo:
- manutenzione straordinaria - é necessario un tecnico per pratica CILA
- si usufruisce delle detrazioni IRPEF 50% ed IVA agevolata 10%
- manutenzione ordinaria - é sufficiente la comunicazione del proprietario
- non si usufruisce delle detrazioni IRPEF 50% ed IVA agevolata 10%
- manutenzione ordinaria parti comuni condominio - usufruisce delle detrazioni IRPEF 50% ed
IVA agevolata 10%
In ambito tecnico per ristrutturazione edilizia invece si intende:
"gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica" art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001 come modificato dal D.lgs. n. 301/02.
Vi è quindi una grande differenza con la manutenzione straordinaria che invece è così definita:
"le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso" art. 3, comma 1, lettera b) come modificato dall'art. 17, comma 1, lettera a) Legge 164 del 2014.
Vi è anche un'altra tipologia di lavori che spesso viene confusa con la ristrutturazione, la manutenzione ordinaria, che viene così definita:
"gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" art. 3, comma 1, lettera a).
Perché è importante distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria e non confondersi definendole entrambe "ristrutturazione"?
Perché le detrazioni fiscali IRPEF del 50% e l'IVA agevolata al 10% sono possibili solo per i lavori di manutenzione straordinaria effettuati in immobili ad uso abitativo, solo nel caso di lavori di manutenzione ordinaria inerenti le parti comuni di un condominio (es. vano scale, facciate, ecc.) è possibile usufruire delle detrazioni. Per fare un esempio la tinteggiatura del proprio appartamento (manutenzione ordinaria) non usufruisce delle detrazioni mentre lo spostamento di un tramezzo o il rifacimento degli impianti (manutenzione straordinaria) così come la tinteggiatura del vano scale condominiale (anche se manutenzione ordinaria).
Altro importante distinguo è che per i lavori di manutenzione ordinaria non è necessario l'intervento di un tecnico ma basta una semplice comunicazione al Comune da parte del proprietario, mentre per i lavori di manutenzione straordinaria è necessaria una pratica denominata CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con allegati elaborati grafici e relazione tecnica asseverata a firma di un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere).
Riassumendo:
- manutenzione straordinaria - é necessario un tecnico per pratica CILA
- si usufruisce delle detrazioni IRPEF 50% ed IVA agevolata 10%
- manutenzione ordinaria - é sufficiente la comunicazione del proprietario
- non si usufruisce delle detrazioni IRPEF 50% ed IVA agevolata 10%
- manutenzione ordinaria parti comuni condominio - usufruisce delle detrazioni IRPEF 50% ed
IVA agevolata 10%
